中古マンションリフォームで暮らす

実際に中古マンションをリフォーム(リノベーション)して暮らしている管理人のブログです。

中古マンションリフォームで暮らすのに向いていない人

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photo by jucapedro


中古マンションリフォームの特集は良く見かけますが実際に中古マンションリフォーム暮らしをしている人は私の周りではあまりいません。

そのせいか家の購入を検討している知り合いから相談を受けることも少なくありません。

アドバイスをしても大抵の人は新築一戸建てを購入しています。
中古マンションを購入するというのはまだまだ抵抗があるのかもしれません。
私個人的には、中古マンションを購入する人が増えて、中古マンションリフォーム(リノベーション)して暮らす人が暮らしやすい世の中になればいいなーと思っています。

そんな中で、あーこういう人は中古マンション向きじゃないなーと思う事がありましたのでご紹介したいと思います。

リフォーム暮らしに向いていない人

・ブランド指向
・お金持ち(新築を余裕で買える人)

高級ブランド指向な人

高級ブランドが好きな人は、人からどう見られているかを気にする傾向があり、みすぼらしい事を嫌う傾向にあると思われます。私が相談を受けた中では高級ブランド指向な人は最終的に大手のハウスメーカーの新築戸建や、建築家に新築戸建を注文する人が多いです。中古マンションリフォームは建物外観の古い感じと家の中の新築具合のギャップを楽しめるような人の方が向いていると思います。余談ですが家の中の設備に限って言えば、中古リフォームは結構有利です。新築マンションの同価格帯では決して入れることのできない設備を入れることができます。

お金持ちな人

夫婦共働きで充分な収入がある、又は貯蓄が数千万あるなど、十分に資金のある方は中古マンションを購入せず、新築の家を購入されることが多いです。私は十分な資金がなかったので中古マンションにしましたが、資金があれば注文建築にしていたかもしれません。

じゃあ逆に向いている人は?

じゃあ逆に向いている人は?ということになりますが、

古着・中古車・アンティーク家具などが好き、懐古趣味の属性がある人(そりゃそうか。)

お金のあまりない人・家に多くのお金をかけたくない人

他人からどう見られているかあまり気にならない人

できるだけ家の中だけにお金を使いたい人

以上のような人が向いているんじゃないかと思います。

中古マンションリフォーム(リノベーション)の予算について

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中古マンションのリノベーション予算はいくらぐらいか?

それは業者さん、施工方法によって異なると思います。
それなら私がブログを書く意味がなくなってしまいますので、あくまで購入者目線で、購入時施工業者さん・建築家の先生から頂いたアドバイスなどを含めてご紹介したいと思います。

どの業者さんも、予算を引き上げようとする

あちらは商売なのでこれは当然です。家を購入する時もそうでしたが、私の場合、「家にそんなにお金をかけたくないんです。」と説明しても予算はいくらまでですか?ローンはいくらまで借りられますか?親御さんにお金を借りることはできますか?など(あ、予算を探りに来ているな)と思うことが何度もありました。

その度にいやいや、だから、と説明することが非常に疲れたのも事実です。

ひどい業者さんでは、そんな予算じゃあ家は買えません!まずは3,000万用意して下さい。話はそれからです。と言われた事もありました。

最終的に決めた業者さんは、こちらの希望を理解して、それに合った提案をしてくれたのが決め手になりました。

私の場合は、リフォーム総額は約800万円でした。高いでしょうか?安いでしょうか?それは家のグレードや施工方法によりますので比較することは難しいと思います。参考までに、同じくらいの広さの周辺の新築マンションより室内のグレードは間違いなく良いです。にもかかわらず物件価格+リフォーム代金を合わせても周辺の新築マンションより1,000万円以上安いです。時には倍の金額に近い差がある事もあります。(郵便受けのチラシ調べ)

実際にはその価格差は建物の質(築年数)だと思いますが、すごく得をしたような気分になります。

また、リフォームの予算は最初200万円少なく伝えたのですが、結局予算どおりになりました。(駆け引きに負けたのかもしれません。)

建築家に間に入ってもらった。

私は建築関係の仕事に縁はなく、知識もありませんでした。
以前にもご紹介しましたが、私の知り合いが建築家をしていたので、リフォームの設計と、こちらが指定したリフォーム業者との価格交渉・施工方法のチェックまでをお願いしました。

建築家に依頼する前は、建築家に依頼するなんて、お高いんでしょ?と思っていましが、建築家に価格交渉してもらい施工業者から値引きして貰った分もありましたし、建築家への報酬はリフォーム代金の数%を支払う、というものでしたのでそれ程高くありませんでした。

私の場合は知り合いだったこともあり、信頼できる人物だったので最初にこの建築家に任せたいというのがありましたが、これに関しては特殊な例かもしれません。

家の平米数は、80㎡以上あると良いらしい。

リフォーム施工業者さんからアドバイスを受けた時どうして?と思っていましたが実際私も80~100㎡くらいの大きさにしておけば良かったと今になって思っています。(妻はそんなに広かったら掃除が大変だから今くらいの広さが丁度いいと言っていますが・・・。)

現代人の生活スタイルを考えるとそれくらいになるという事でしょうか?

良くあるリフォームの例として、玄関土間、ウォークインクローゼット、広いリビング、オープンキッチンなどざっくり決めるとそれくらいの広さが必要になるのかもしれません。

家が広くても狭くても金額が変わらない部分と変わってくる部分

お風呂、キッチン、トイレ、洗面所は家が広くても狭くても必ず必要です。これはスケルトンリフォーム(リノベーション)する場合に絶対に予算が必要になってくる部分です。これらは作りとグレードによって金額が変わってきますが、最低かかってくる金額以下には減額できません。

逆にリビングや廊下のフローリングや玄関のタイルなどは広さに比例して予算が変わってきます。こちらも同様にグレードによっても金額が変わってきます。

まとめ

・気が付くと予算はどんどん増えてしまうので、注意する。
・家は80㎡以上あると、理想通りにしやすい。
・建築家に依頼することで建築家への報酬は必要になるが設計はもちろん価格交渉・施工のチェックなどを依頼することができる。
・全面リフォームする場合、風呂・トイレ・キッチン・洗面所は家の広さに関わらず予算が必要になってくる。また、グレードにより金額が変わる。
・リビングや廊下のフローリング、壁紙、玄関の床材などはスペースの広さに比例して金額が変わってくる。こちらもグレードにより金額が変わる。


いかがでしょうか?
最後までお読みいただきありがとうございます。

リフォーム?or リノベーション?

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リフォーム?or リノベーション?どう違う?

リフォームとリノベーションって同じ意味なんでしょうか?

私自身、リフォームをちょっと洒落た感じで言うとリノベーションになるのかな?と思ってました。

ブログで世界に向けて発信されてるんだから、ちゃんと調べよう。

世界中の人に見て頂ける(かもしれない)ブログなので、ちゃんと調べることにしました。

リフォーム

英語のreformは「改心する、改正する」もしくは広く「作り直す」の意であり、日本語の「住宅リフォーム」に相当する語はrenovationである。また、建築業者の中には「リフォーム」ではなく、「家を作り直す」との意を込めて「リホーム」(rehome)としているところもある。

引用元:「リフォーム」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』(http://ja.wikipedia.org/

リノベーション

リノベーション(renovation)とは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。マンションの一部屋から一棟、また、木造・RC造・鉄骨造等、特に構造に関係なく行うことが可能。
住宅リフォームとも混同されるが、リフォームは老朽化した建物を建築当初の性能に戻すことを言い、壁紙の張り替えなど比較的小規模な工事を指す。

引用元: 「リノベーション」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』(http://ja.wikipedia.org/


なるほど、全然違いましたね。

おしゃれ感などという言葉は出てこず、日本語のリフォームの意味は、英語ではリノベーションに相当するという事なんですね。

これなら小心者の私でも安心して使えます。

「我が家は中古マンションリノベーションした家です!」(ドヤー)

スケルトンリフォームしてますしね。

やっぱりリフォームに興味がない人でも分かりやすいので今まで通り「全面リフォームしましたー。」でいくことにします。

中古マンションって地震が来たらやばいんじゃないの?

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中古マンションの耐震性能ってどうなの?

中古マンションの耐震性能について購入前に多くの方が心配されると思われます。

まずは私が不動産屋さんから受けた説明とほぼ同じ内容だったので、以下の記事をご紹介したいと思います。

築年数の古い中古マンションの耐震性は? [中古マンション] All About築年数の古い中古マンションの耐震性は? [中古マンション] All About

この記事によると、

・新耐震基準以降の建物で耐震性能が強化された

・築40年以上でも、耐震性に問題ないケースはある

・築年数よりも、管理の良し悪しが大切

とあります。

ここでは私が実際に検討したことをまとめたいと思います。

新耐震基準以降のマンションは物件価格もそこそこ高い

リフォーム前提で中古マンションを買う場合、購入金額+リフォーム金額の合計で考える必要があります。
物件価格が高いと、リフォーム代を含めた場合に新築マンションとあまり変わらない金額になる可能性があります。また、リフォーム予算が圧迫されて思い通りのリフォームができない、という悲しい状態になってしまいます。

新耐震基準以前のマンションは、管理の状態を確認する。

管理の良し悪しが大切との事ですが、私が購入したマンションは、内覧時まさに大規模修繕中でした。
また、不動産屋さんに調べて貰った結果、購入したマンションは修繕積立も充分に残高があるし、大丈夫そうだという事がわかりました。
購入検討時には、売り主さんか不動産屋さんに管理状態を確認した方が良いです。

新築当時は高級マンションだった。

私が購入したマンションは、購入当時築35年経過してた訳ですが新築当時のパンフレットを見てみると(パンフレットが残っている事にも驚きましたが)、当時高級マンションだったことが分かりました。
そういった事からも比較的維持管理はしっかしされていたのではないかと思われました。
また、これは住んでから分かった事ですが年配の方(ずっと住んでいる方)の職業が元大手銀行マンだったり、元弁護士さんだったりということからも当時は高級マンションだった事を感じさせられます。
(余談ですが、私に初めて管理組合の役員の仕事が回ってきたときに、これらの職業の方からのアドバイスに非常に助けられる事になりました。)

これまで震災を乗り越えてきた実績がある

無傷で、とまでは言わないまでも、私の購入したマンションも震災を乗り越えて来ていました。
人間も長生きすると少しづつ不調が出てきます。
中古マンションも同じです。長生きしているので多少の不調はあります。
ですが次の地震も乗り越えてくれるはずと思っていますし、この建物が倒壊してしまう程の地震が来た時には他の物件でも無事では済まないように思います。

まとめ

我が家では検討した結果、

大地震が来れば新築マンションであろうが、戸建であろうが無事では済まないのでは?

それならシェルター買って住むか!

それならやっぱり家は賃貸が良い?

子供ができたので、自分たちの思い通りの家に住みたい。=リフォーム予算を確保する必要がある。

ならやっぱり物件はできるだけ安く済ませた方がいいのでは?

という流れで築30年以上ののマンションを探すことにしました。

少しでも皆さんの参考になれば幸いです。

中古マンションの内覧 良い点悪い点

前回からの続きです。

前回の記事はこちら


中古マンションという選択肢 - 中古マンションリフォームで暮らす中古マンションという選択肢 - 中古マンションリフォームで暮らす

前回からの続きです。(前回の記事はこちら)家が欲しい。そうだ、新築一戸建てを見に行こう。 - 中古マンションリフォームで暮らす前回からの続きです。(前回の記事は...


マンションを内覧することにしました。

もともと、新築は検討していなかった為、築浅のマンションか、築30年を超える古い中古マンションを内覧することにしました。

私はずっと実家で戸建暮らしだったため、マンションの内覧は新鮮でした。

立地が良い

戸建に比べて立地が良いです。また、中古であることから新築で購入するのと比較して1,000万以上の差がでることもあります。

眺望ありはとても“アリ”

それはとあるマンションの最上階を内覧した時でした。
私は“眺望”はどうでも良いと思っていましたが、これがとても気に入りました。

“眺望あり”という言葉は不動産広告で良く見かけますが、ぜひ実際に内覧されることをおすすめします。気に入る人はとても気に入るはずです。

(最終的にはやはり住むには5階くらいまでが良いという結論になりました。)

戸建と違って、家の中がフラット(段差がない)

多くの場合、都心部で戸建を建てるなら2・3階建てになると思います。
マンションは、室内に段差がないので高齢になっても住みやすいのではないかと思われます。

注意!築年数の古いマンションでは駐車場が足りない!

築数十年経過しているマンションでは、駐車場の台数が足りない場合があります。
それも当然です。昔は1部の人だけが車を所有できたからです。
今はカーシェアリングなどにより車を所有しない生き方もしやすくなっていますが、車を所有したい方は注意が必要です。

注意!築年数の古いマンションでは、駐輪場も不足しがち。

これも同様の理由です。
今は自転車一人1台の時代です。私の住んでいるマンションでは駐輪場の増築工事を実施しました。

その他中古マンションで注意すること

アルコーブ(玄関ポーチ)がない

新しいマンションではアルコーブがありますが、古いマンションではない場合が多いです。
この為、風通しの為や荷物搬入の為ドアを開けっ放しにしたりすることができません。

窓が小さい

新しいマンションでは、一面が大きな窓になっている事があります。
我が家では、築数十年の中古マンションを購入した訳ですが、これが一番うらやましい項目であります。
窓が小さい。後で窓を大きくすることはできません。
窓が大きいという事はそれだけ家の中に自然の光が入ってくるという事です。
部屋の中をいくらリフォームしても、窓の大きさを変えることはできません。

ベランダが狭い

新しいマンションでは、ベランダでバーベキュー(やるかどうかは別として)ができるくらい広いベランダのところがあります。
古いマンションでは洗濯物を干すだけの広さしかない場合が多いです。
これもあとで広くすることができません。

いかがでしょうか?

少しでも皆さんの参考になれば幸いです。

買うなら戸建てかマンションか?私がマンション購入を決めた理由

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戸建かマンションか論争?は永遠のテーマ

戸建かマンションか?という討論はつきません。

というのも“家を買う”というのは生涯の買い物の中で、一番大きな買い物となる事が多く、洋服やレストランのように、買ってみて気に入らなかったらまた買えばいいや、他の店へ行けばいいや、という訳にも行きません。

また、資産として運用するか、単に住むのかによっても考え方が変わりますし、どんな人生を送るのか、今後の日本の見通しはどうかなどによって意見が分かれやすいという事です。

論争は尽きませんがここでは、実家でずっと戸建暮らしだった私、実家でずっとマンションだった妻、マンションや戸建てを内覧して感じたことをまとめます。

まずは、他のサイトからの引用です。

引用元

金銭面からも比較!一戸建てとマンションのメリット・デメリット | SUUMO(スーモ)金銭面からも比較!一戸建てとマンションのメリット・デメリット | SUUMO(スーモ)

<一戸建ての主なメリット>
・管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などがかからない
・築年数が経過しても土地部分の価値があるため、資産価値はそれなりに残る
・管理組合などへの参加義務がない
・一戸の家としての独立性が高いので、プライバシー面で優位性がある
・隣家と離れているほど、騒音面で神経質になる必要がない
・自由に増築や建て替えができる

<一戸建ての主なデメリット>
・同じ立地条件だとマンションよりも物件価格が高くなる傾向がある
・将来の修繕費を自分で貯めなければならない
・空き巣や放火などの防犯(セキュリティ)面を意識する必要がある
・保温面、日照面、害虫面などで優位性に劣る場合がある

<マンションの主なメリット>
・同じ立地条件だと一戸建てよりも物件価格が安い傾向にある
・将来の修繕計画などが比較的しっかりしている
・空き巣や放火などの防犯(セキュリティ)面での優位性は高い
・保温面、日照面、害虫面などで一戸建てよりも優位性がある場合が多い
・近所付き合いなどを積極的にすることで、他の居住者と生活面での協力をしやすい

<マンションの主なデメリット>
・管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などの負担が必要
・将来の資産価値は、立地にもよるが一戸建てに比べるとあまり期待できない
・騒音を出したり、出されたりした際に、一戸建てよりも気遣いなどが必要
・管理組合などへの参加義務がある

戸建とマンションのメリット・デメリットを比較・再考する。

修繕積立金について

戸建でも修繕をしない訳には行かず、自分で貯蓄するかマンションのように毎月支払うかの違いで支払うことには変わりはない。

日常のメンテナンスについて

雨どいに落ち葉が詰まる、庭に雑草が生える、ハチの巣ができる・・・など戸建ではある程度の日常メンテナンスを自分でできる人の方が良いです。マンションは住人全員が管理費を支払うことによってそれらの作業を外部委託しています。

防犯面について

防犯面についてですが、マンション暮らしの人が戸建に住んで決まっていうセリフはこうです。「ちょっと外出するだけなのに、2階3階まで全て戸締りしないといけない!」マンションなら、上層階であれば玄関のみ施錠して外出してしまう方も多いようです。
また、管理人が常駐しているマンションは安心ですね。

防災面について

防災面についてはあまり良く分かりません。が、私の購入したマンションは耐火構造になっており建物自体は燃えないとの事です。また、部屋が燃えたとしても隣室まで延焼しない構造になっているとの事です。

日当たりについて

これは最も重要です。やはり日が当たらないと病気になってしまうケースもあるようです。
“南向き”の部屋が割高で、セールスポイントになるのも納得です。
一戸建ては都心部では日照が確保できにくい場合が多いです。マンションについては上層階になるほど日照は確保しやすいといえます。
また、将来的に周辺に他の家やマンションが建ちそうかどうかも考慮に入れると良いです。
以前に、せっかく日当たりの良いマンションを購入したのに前に大きなマンションが建ってしまうという話を聞いた事があります。
それでは意味がありませんね。

プライバシーや騒音問題について

一般的にはマンションは隣接する部屋や上下にも部屋があるので、周辺に気を使って静かにする必要があります。
しかし都心部で住む場合、一戸建てでも騒音を気にする必要があります。
また、隣人の性格にもよるものですので難しいですが、私の場合、戸建で育ちましたが夜静かにするよう親から言われていました。結局近所との付き合いを気にされるのでああれば、戸建でも騒音を気にする必要があります。人と人が暮らしていく以上、どちらにしろ気遣いは必要という事ですね。

マンションの管理組合への参加義務について

マンションでは管理組合への参加義務があります。戸建でも近所の付き合いがあり、結局同じことだと思います。
また、中古マンションを購入された場合にはマンションの管理組合へは、できるだけ参加することをお勧めします。
中古マンションにはそれなりの歴史があり、自分の家の事を良く知ることはとても重要です。

まとめ

私の場合は以下がポイントとなりました。

日照について

ずっと暗い家に住みたくない。南向きは必須。

日々のメンテナンスは面倒

雨どいや雑草のメンテナンスなど、今でもしたくないし、高齢になってからはもっとしたくない。

立地について

立地が良い方が良い。

金額について

より割安な方が良い。

静かに暮らすこと

戸建でもそうだったので問題ない。

結果:マンションを購入する。

みなさんはどのようにお考えでしょうか?
少しでも参考になれば幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

中古マンションという選択肢

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前回からの続きです。

(前回の記事はこちら)

家が欲しい。そうだ、新築一戸建てを見に行こう。 - 中古マンションリフォームで暮らす家が欲しい。そうだ、新築一戸建てを見に行こう。 - 中古マンションリフォームで暮らす

前回からの続きです。(前回の記事はこちら)それじゃ、家を買おうか、ということになりました。我が家の場合は、まず新築一戸...



今度は、中古マンションも見てみようという事になりました。

このころとある不動産会社のホームページを見ていて、リフォームに対する見方が変わってきている時期でもありました。

私は業界とは無関係なので業者の紹介は避けますが、当時の私はリフォームというと、“何という事でしょう”的なものだと思っていました。
最近でこそネットでも雑誌でもリノベーションの特集を見かけますが、初めて見たときは、テレビ的なリフォームとは一味違った感じで、こんな風にもできるのかーと感心しました。

また、その不動産会社にはリフォームを専門に担当されている方がおり、その方のブログをすべて読んだことと年齢が近かったという事もあり、何とかしてくれるだろうという意味の分からない動機でその方に連絡してみることにしました。

比較的築年数の浅い中古マンションにそのまま住むという予定は変えていませんでしたが、築年数のかなり経過したマンションの全面リフォームについてもその方に聞いてみようということにしました。また、その場合の設計は例の知人の建築家にお願いできるかどうかも。

心のどこかで、“戸建てで注文住宅”の夢は諦めたものの、中古マンションリフォームなら家の内側の部分だけ“注文建築”にすることができる、部分的に夢が叶うかな。という希望がありました。

不動産会社へ連絡

担当者と紹介を済ませ、第一声。

私「知人で建築家がいるんですが、リフォームの設計部分をその建築家に任せる事はできますか?」

(嫌な顔されるかな・・・。)

リフォーム担当者 「面白そうですね、それはいいですね。是非やりましょう。上司と相談してきます。」

意外でした。すんなりとOKを頂いて、今も感謝しています。

そしてマンション内覧へ

それはそれとして、ひとまず色々な築年数のマンションを見ることに。
実家が戸建暮らしだった為、マンションを初めて内覧して感じたことやメリットなどを次回ご紹介したいと思います。

つづく